烟台青年网

幼师科举行舞蹈教学汇报暨家长会

时间: 2019-10-06   查看: 1309   来自: www.ytyouth.org


文字|张家茹

在2019年,“房子不炒”的红线很紧,房地产市场的痕迹正在逼近。有人说,住房公司欢迎新一轮的改组,“生活”需要产生好的作品。在这样一个时代,房地产开发商会无能为力吗?采取什么样的对策?规模APP打开[规模和房地产]栏目,讲述上市房地产企业的故事,感受房地产市场的温暖。

本文是[规模物业]的第二份手稿,上市房地产:世茂房地产。

今年上半年,世茂取代了融创并成功带来了“并购王”的帽子。仅从3月底到今年6月初,大约80天,世茂花了20亿美元来扫除18个项目。

这不是一件容易的事。当前房地产市场的下行压力正在加剧,而且可以做出重大贡献的房地产公司越来越少。这些公司通常有两个特点:一个是在家里有地雷,另一个是想要快速超车。

事实上,世茂的“重返前十”的雄心仍然是一样的,并购是一个好方法。此外,口袋里有更多的钱,负债率稳定。在前八个月,世茂的总销售额增长了41.48%,增长率远远超过同级别住房企业。前十名越来越近了。

在房地产行业,并购并不少见。人们关心谁吃,吃多少,以及是否能消化。毕竟,如果不是万不得已,谁愿意吐出口中的珍珠呢?如果不是野心,谁愿意吞下米饭,不注意,伤害。

规模发现,世茂的砧板不是不知名的小型企业,而是泰和和悦泰等大型鱼类。结果,人们看到了这样的变化,市场疲软,食物仍然强劲,但是吃小鱼的大鱼正在成为过去,大鱼将来会吃大鱼。

新的“并购之王”,200亿天的清扫货物

三年来,房地产业的“并购大王”不仅是孙子的金融创造,更是万达、奇乐维斯、海航、阳光100等的合作伙伴。可以说,哪里有地方卖,哪里就有荣创的身影。

今年3月,老孙自豪地说,融创去年有200起并购成功案例。谁将是并购的下一步?老孙笑了。我不知道下一个是谁。他们都在找我。”

2019年,融创仍被装扮成“并购之王”杀戮各方。然而,老孙的风格却被40出头的年轻一代抢走了,在帅哥的带领下,世茂在3月底到6月初的80天时间里,以200亿元的价格横扫了18个项目。

这还不是全部。在年初的业绩会上,徐世坦表示,世茂2019年土地储备的70%以上将来自并购,50%的土地将被回购。根据去年1374亿元的预计回报率,世茂在2019年将至少提出480亿元现金。

0x251D

资料来源:世茂2018

在一系列收购和收购的背后,是世茂重回行业前十的雄心。

世茂是福建省的房企之一。1989年,福建人徐荣茂开始进入房地产业,开发了著名的北京紫竹园和亚运园。前几年,他前往香港和深圳进行纺织品加工和出口贸易。

2019年1月,42岁的许世坦接过父亲的班,掌管世茂地产。2014年,世茂曾以707.8亿元的销售额排名行业第八。从2015年到2016年,世茂停滞不前,跌出前十名。

直到2017年,世茂的销售额突破1000亿元,回到了规模化轨道。2018年,世茂的增长率达到75%,以1761.5亿元的销售额位居行业第11位,距离前10名仅一步之遥。

根据Cree的数据,世茂的销售额在今年上半年排名第12位。排名第11和第10的分别是招商局蛇口和龙湖集团。招商局蛇口的销售额为1011.9亿元,龙湖集团的销售额为1051.9亿元,与世茂的销售额分别为8.3亿元和48.4亿元。

图像来源:Cree数据

三者之间的销售差距正在发生变化。前七个月,世茂出售人民币1203.7亿元,同比增长42%;招商局蛇口销售额达到1205亿元,同比增长34%;龙湖集团实现销售1256.2亿元,同比增长9.87%。世茂与招商局蛇口之间的差距不到2亿元人民币,距离龙湖集团52.5亿元人民币。

图片来源:世茂公告

9月3日,世茂公布前八个月销售额为1419亿元,同比增长41.48%。招商局蛇口和龙湖集团尚未发布8月份的销售数据,但从7月份的销售增长率来看,世茂将越来越接近前10名。

“底层式”兼并和收购,一些项目闯入雷霆

“这只青蛙不能说话对海,夏天的蠕虫不会说冰。”

在房地产行业,并购有一个门槛。在数十亿美元中,不是每个人都可以在桌上玩。世茂的底线在于口袋里的钱和融资成本低。

2018年,世茂的销售额为1761.5亿元,同比增长74.8%,账面现金为495.8亿元,比2017年末增长50.2%。未使用银行和金融机构的融资额约为40亿元,年融资成本5.8%。

图像来源:世茂2018年度报告

想买,有人要卖。在世茂的接送单中,泰和,岳泰,万通等都非常难过,尤其是泰和和悦泰,都遇到了不小的流动性风险。

以泰和为例。截至2018年底,泰和的负债总额为2112.47亿元,资产负债率为86.88%。一年内到期的短期借款和非流动负债为574.28亿元,货币资金为148.95亿元。可以看出,货币资金的覆盖率仅为0.26,泰和集团()的存货周转率,流动比率和速动比率同比下降。

这与过去几年持续的并购和杠杆有关。仅在2013年,泰和在北京,上海和福建就获得了800亿元的土地。那时,泰和是“土地之王”的代名词。北京有10个街区,泰和可以坐7个街区。

手冷却了一会儿,钱就是两行眼泪。

在2019年,它是房地产行业的第一个债务偿还高峰。根据恒大研究院的数据,截至2018年底,所有主要渠道的住房企业的计息负债余额为20.3万亿元,主要集中在2019 - 2021年。 2019年的到期日高达6.8万亿元。

太和的困境给世茂带来了前所未有的超车机会。因此,世茂的兼并和收购有明显的影响,但它们并非全面,而是收购。

世茂曾表示,在选择合作项目时,主要考虑项目质量,利润率和销售周期。它往往在一线和二线城市,净利润率需要达到10%或更多。事实上,世茂的并购可以实现接近30%的毛利率,12%-13%的净利润率,而这个标准并不能预测土地价格上涨,远远优于土地拍卖。

今年,土地价格处于较高水平,赚钱并不容易,但泰和的土地收购时间较早,价格也有优势。徐世潭还表示,“和合泰和是一个战略合作,不仅限于一两个项目,还会有其他项目陆续进行。当时泰和的价格似乎有一个优势。”

成千上万的选择,大米仍然混有沙子。在世茂收购Yuetai的项目中,有几个项目涉及诉讼。例如,广州天鹅湾二期工程,嘉盛工程,中昊丰工程等,涉及数亿至数十亿美元。

住房和企业监管仍在继续,行业竞争日趋激烈

从世茂与接收方的关系来看,可以说是刀和鱿鱼。也可以说白骑士在雪地里。

在“坚持而不是投机”的严密路线下,监管和监管继续升级。可以预期,能够拿起磁盘的住房公司就像中年人的头发,而且越来越少。生存和堕落的卖家就像中年人的命运一样,越来越多。

截至9月1日,中国破产住房企业达到320多家。这些住房企业大多属于中小企业,主要集中在三,四线城市。大多数破产原因都是融资问题。

图片来源:人民法院公告网

从世茂和桑纳克这样的住房公司来看,有很多知名的住房公司。这让人们清楚地意识到小鱼倒下的时代和大鱼吃大鱼的时代已经到来。

大鱼和脂肪,但风险不容忽视。以世茂为例。除了收购矿山外,还有许多高速和高质量的蝎子。

2月,福州市城乡建设局报告称,福州世茂房地产没有纠正项目造成的道路损坏,而是对现场图片进行数字化处理(P图),伪造已修复的图片。

图片来源:福州市城市建设局官方网站

3月,福建电视台报道了平潭市世茂星天地业主的投诉。投诉的原因是建筑物存在严重的质量问题,墙壁破裂,地板渗漏。

4月,济南市城乡建设委员会宣布,白马山房地产开发项目(世茂源山之都)22#楼存在严重安全隐患,违反有关规定。建设单位为山东世英房地产有限公司,是世茂集团的子公司。

.

质量控制不严格,负债率逐年上升。世茂享有兼并和收购带来的规模增长,并且还面临着许多隐患。 2014年之后,世茂调整了两年,现在五年前兴奋的势头迫在眉睫。

祝福和灾难相互依赖。也许,在世茂的疯狂面前,一些投资者会说:“看着歌手和走路。”

APP上有许多投资专家,每天都在分享他们的经验和意见。为避免风险并挖掘价值,我们将适用于规模。

本文首次出现在微信公众号:德林。本文内容属于作者个人观点,不代表和讯网的立场。投资者应采取相应行动,风险自负。

(编辑:李先杰)